La Terrasse : Habitat groupé passif, une piste d’avenir…

14/03/2023

Substituer dans un lotissement ancien (grande parcelle), en périphérie immédiate du village de La Terrasse (Haut Grésivaudan), une maison individuelle pour construire 8 logements à hautes performances énergétiques, voilà le pari réussi par la mairie de La Terrasse et son bailleur social : la Société Pluralis.

Née des voyages dans le Vorarlberg, l’idée de réaliser des logements sociaux à très forte performance énergétique a vu le jour grâce à la détermination des acteurs…Une réflexion préalable du CAUE de l’Isère et de l’AGEDEN, un cahier des charges permettant de choisir une équipe de maîtrise d’œuvre compétente (Vincent RIGASSI, Patrick BIENVENU…), dans un dialogue permanent entre collectivité et promoteur… Beaucoup de persévérance et de recherches pour trouver des solutions constructives performantes, bousculer les routines et contraintes réglementaires, rechercher des financements originaux… investir du temps…, tels sont les ingrédients qui ont permis, à 6 familles (éligibles au logement social), de s’installer dans les premiers logements sociaux passifs de France…

Ce projet en ossature bois (de Chartreuse) et laine de bois a remporté successivement les 2 prix : « Trophée bois » décerné par le Conseil Général de l’Isère et « Lauriers du bois » décerné lors du 7ème Salon Européen du Bois et de l’habitat durable…

RETOUR SUR LE PROJET

L'opération « La Petite Chartreuse », portée par Pluralis aboutit aux 6 premiers logements sociaux labellisés au standard passif de France.

Tous les partenaires qui l’ont aidé à porter haut se projet et qui ont découvert une nouvelle manière de penser l’habitat dans son territoire, étaient là, notamment : M. MONNOT, directeur général de PLURALIS et l’ensemble de ses services, M. BESCHER, conseiller général (ancien maire et initiateur du projet, président du CAUE), M. VOLPI, maire de la Terrasse, M. GIMBERT, conseiller régional et M. MORIN, préfet de l’Isère…

La genèse de ce projet remonte à la fin de l’année 2005.

De retour de l’un de nos premiers voyages au Voralberg, quelques élus essayent d’imaginer comment avancer ensemble autrement, les exemples étant si flagrants et les modes de penser si différents.

« Le complot du Voralberg » était né, une petite provocation de Yves BELMONT de la DRAC et du CAUE mit l’étincelle finale dans l’esprit de Georges BESCHER, alors maire de la Terrasse. Il venait de vendre un terrain à Pluralis.

Les bases des engagements n’étaient pas aussi ambitieux que les exemples vus aux Voralberg.

Les premières discussions ne furent pas sans difficultés.

Grâce à l’accompagnement de l’AGEDEN et de M. TASSIN pour le compte du CAUE, tous deux experts en énergie et en environnement, les discussions se conclurent en début d’année 2006, sur un double objectif, un objectif énergétique équivalent au label Minergie (env. 45 kw/m2/an en énergie primaire), mais surtout la volonté de pouvoir reproduire ailleurs ce type d’opération afin d’inciter les autres communes à faire de même.

Au printemps 2006, le cahier des charges est rédigé à plusieurs mains, suivi en Juin d’une consultation de maître d’œuvre architecte paysagiste avec audition de 3 équipes (RIGASSI - BIENVENU, EO, TANDEM).

L’équipe RIGASSI - BIENVENU est lauréate, le bon contact, la qualité des références, mais surtout la pratique effective de la construction passive et l’expérience du label Minergie et Minergie P, faisant la différence.

Bien nous en pris, car si le déroulement des études de projet ont suivi leur cours durant tout l’automne 2006, avec l’accompagnement du comité de pilotage élargi (Pluralis, Commune, CGI, DRAC, AGEDEN, CAUE, bureaux d’études), nous découvrons tous l’exigence de la démarche environnementale liée aux spécificités du site et à l’analyse permanente des impacts globaux en CO2.

Les spécificités constructives sont particulièrement poussées afin d’assurer une isolation très performante, une étanchéité parfaite à l’air et une ventilation maîtrisée de l’ensemble.

En février 2007, le bilan financier est là. 

Malgré deux lots mis à la vente pour équilibrer l’opération, quel que soit le label recherché et les subventions captées, Pluralis va devoir investir sur ses fonds propres entre 80 000 à 100 000 euros HT.

Une situation délicate :

- Le bailleur social qui décide d’investir dans les économies d’énergies ne peut pas les répercuter sur les loyers, alors que les charges diminueront pour le locataire.

- Notre volonté de faire un exemple reproductible est mise à mal, pour capter le maximum de subventions, Pluralis a plus intérêt à se lancer dans la démarche la plus exigeante de Minergie P en réalisant des logements dits « zéro énergie » plutôt que de rester sur l’objectif initial type Minergie.

Pluralis décide alors d’aller jusqu’au bout de la démarche « zéro énergie », intellectuellement et financièrement plus intéressante, en réalisant cette opération dans un cadre expérimental, donc non reproductible dans les conditions économique et politique actuelles.

La consultation des entreprises en fin d’année 2007, révéla de nouveau l’écart des pratiques et des savoir-faire face aux attendus.

Des explications particulières, débats et négociations avec les entreprises furent nécessaires. La disponibilité et l’investissement de tous les instants de la part de l’équipe de maîtrise d’œuvre est à remarquer.

Une information générale de la démarche et une mise à niveau des entreprises retenues sont réalisées sur le chantier, ainsi que des formations et visites de chantier par l’interprofession, dans le cadre de cette démarche expérimentale.

Au final, cette opération bénéficie des labels Qualitel, Effinergie, Minergie et Minergie P.

Quelques chiffres :

La Petite Chartreuse comprend un pavillon de 4 logements et un autre de 2 logements, complétée par de 2 lots encadrés et mis à la vente, soit 2 T3 et 4 T4 avec cellier, local à vélos, 4 garages, 3 jardins, 3 terrasses et paliers privatifs. Structure ossature bois avec triple vitrage, isolation fibre de bois, panneaux solaires, ventilation double flux et puits canadien.